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楼市 | 下半年市场以“稳”为主 大规模调控可能性不大

2019-07-08
来源:贵港房产网
编辑:贵港房产网
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    今年春节之后,在相对宽松的融资环境下,部分一二线城市的房地产市场出现一波“小阳春”行情。部分城市商品住宅成交放量,房价快速上涨,房企拿地热情高涨,地王频现。而这,显然与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路背道而驰。

    4月和5月份,包括佛山、苏州、大连、南宁在内的10个城市,房价涨幅较大而受到住建部预警提示。5月份,银保监会也发文剑指违规资金变相用于拿地和购房。而丹东、苏州、西安等城市也于4月至6月先后出台政策,“加码”楼市调控。

    2019年行将过半,下半年的楼市将走出何种行情?

    为此,《每日经济新闻》(以下简称NBD)本期推出主题对话:下半年楼市走势研判。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,下半年楼市仍将以“稳”为主,房价将很难出现大起大落。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进 本人提供

    “止跌令”“调控加码”目的都是稳楼市

    NBD:“小阳春”“土拍热”“止跌令”“加码调控”等,成为上半年楼市的主要关键词,您如何评价上半年的楼市表现?

    严跃进:从上半年一些城市的商品住宅成交情况,以及土地市场的表现来看,部分城市确实出现一波“小阳春”行情,这说明这些城市的楼市在经历了2018年下半年的冷清行情后,开始筑底回升,市场出现回暖,同时土拍市场也骤然升温。但这种回暖和升温现象,主要还是跟年初时融资环境相对宽松,以及开发商年初资金相对宽裕有关。

    在价格方面,部分城市,特别是三线甚至四线房价出现下滑,个别城市出现“止跌令”,而另一些城市,特别是部分热点二线城市房价出现快速上涨,随即受到住建部点名警示,并加码楼市调控。

    不论是房价下跌还是上涨过快,都不符合“稳”的基调。“止跌令”也好,“加码调控”也好,正是“稳地价、稳房价、稳预期”和因城施策的体现。

    NBD:苏州、西安先后加码楼市调控,是否意味着楼市正在进入新一轮调整周期?

    严跃进:包括苏州、西安在内的部分热点二线城市加码楼市调控,不能简单地理解为政策松绑或收紧,这只是一城一策下,这些城市对楼市出现的问题进行微调。虽然调控思路已发生变化,但目标都是一致的,即要促进楼市稳定健康发展,积极落实“房住不炒”的目标。

    但需要注意的是,部分城市在大幅放宽落户门槛的同时,也在一定程度上带来了房价上涨的压力。这些城市在引进人才的同时,更需要对调控政策进行微调,以保持楼市稳定。

    房企要积极拓展融资渠道

    NBD:年初融资环境相对宽松,但5月银保监会发文剑指资金违规进入楼市,而房企融资规模也明显下滑、融资成本也出现上升,房企如何应对这一融资环境的变化?

    严跃进:年初融资环境相对宽松,房企融资规模攀升、融资成本出现下降,也一定程度上带来了这波“小阳春”行情,并使部分城市出现房价、地价快速上涨。但进入5月,融资政策明显收紧,房企融资规模大幅下滑、发债成本也有所上升,这无疑会给房企带来一定的压力,特别是部分负债率、融资成本较高的房企将会面临更大的压力。

    我认为,企业一方面需要积极拓展融资渠道,而一些中小房企可以考虑出卖项目股权、合作开发的方式,降低资金压力;另一方面需要根据市场行情加大营销力度,通过以价换量等方式加快资金回笼。同时,在土地市场要保持谨慎,加大研判力度,避免拿错地、拿高价地。

    下半年楼市仍将以“稳”为主

    NBD:上半年部分城市地王频现,下半年,在土地市场,部分一二线城市是否会延续上半年的火爆行情,缺少棚改支撑的三四线城市,是否还会得到房企的厚爱?

    严跃进:从目前来看,特别是苏州、西安等地先后加码楼市调控,一些城市的土地市场确实有所降温,土拍溢价率逐渐降低。但另一方面,不管是限地价、竞房价,还是调整土地拍卖出价规则,其主要目的都是要“稳地价”,地价的稳定,对稳房价、稳预期至关重要。

    从这个角度看,下半年一二线城市的土地市场将会回归理性。而对于三四线城市,尽管棚改规模在缩小,但并不意味着没有机会,结构性机会依然存在。

    NBD:苏州、西安加码楼市调控,下半年会有更多城市跟进吗?楼市又将走出何种趋势?

    严跃进:目前,调控的主导权已经下放给各地,未来会不会有更多城市跟进,这主要取决于各地楼市是否出现过热,房价、地价是否会面临较大上涨压力。

    对于下半年的市场走势,我认为在房住不炒和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路下,不管是房价上涨压力较大的城市,还是房价下跌压力较大的城市,都会出台政策稳定楼市。下半年市场仍将以“稳”为主,房价将很难出现大起大落。如此,才能确保楼市的稳定。


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