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政策放松扭转悲观预期 土地市场料逐渐“解冻”

2014-10-08
来源:中国证券报
编辑:admin
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    受房地产市场成交低迷的影响,今年以来开发商拿地热情下降,土地市场快速降温,呈现成交面积与金额双双下降的格局。即便是在一线城市,土地市场成交情况也明显分化。业内人士表示,土地市场未来走势取决于新房销售的预期,国庆节前房贷政策大幅放松或扭转今年以来新房销售低迷的局面,土地市场也有望逐步走出冰点。

    9月土地成交骤降

    上海易居房地产研究院数据显示,9月份北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米,环比下降53.2%,同比下降69.3%,跌幅分别较上月大增67.8和41.5个百分点。9月份这10个城市土地出让金收入358亿元,环比下降32.7%,同比下降79.4%。

    受商品房市场持续低迷的影响,土地市场愈加冷清,自今年5月以来,这十个城市的土地成交建筑面积同比均为负增长,而且降温速度持续加快。

    中国指数研究院发布了2014年三季度市场形势,2014年三季度全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元,同比下降近五成。其中,住宅用地2653亿元,同比下降超五成,降幅高于商办用地。从各月表现来看,9月市场降温尤为明显,单月出让金的同比降幅接近七成。

    9月28日,北京市推出了海淀、石景山、朝阳的三宗优质地块,拍卖情况呈现严重分化。海淀区某地块由北京威凯建设发展有限公司以底价成交外,“准地王”朝阳孙河地块尽管由原来的46亿元下调至42.3亿元,竞买保证金由原来的13.8亿元下调至12.7亿元,但仍然遭遇流拍;石景山区刘娘府地块备受争抢,最终以49.17亿、楼面价3.26万的价格被远洋奥宸联合体获得,溢价率超49%。

    业内人士表示,在楼市下行的大背景下,开发商预售资金回款下滑。在市场不景气的前提下,开发商拿地也变得更加务实。高价地流拍,对于政府及时调整推地内容和推地节奏,会起到很好的反馈作用,也反映出房企对政府土地估值不认可。中原地产首席分析师张大伟表示,最近土地市场呈现明显分化,房企争抢热门地块的激烈程度有所降低。

    房企拿地意愿或回升

    房地产企业的拿地能力和意愿下降导致土地市场降温。由于商品房市场销售放缓,一般的房地产企业在资金压力下已无力购地,部分资金实力较为雄厚的企业则等待更好的购地时机。中海、万科、恒大、碧桂园等在内的一线房企均公开表示,下半年将执行审慎的拿地策略。目前,部分城市土地价格已出现明显下调。

    多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。万科的土地购置金占销售额比重由2013年的51%下降至10%。保利和金地拿地销售比均为20%左右,相比去年底40%以上的水平下降幅度颇为明显。富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%,其他企业中仅龙湖、中海、华润置地保持稳定的拿地水平。

    中原地产市场研究部的统计数据显示,万科、保利、龙湖等20大标杆房企今年土地购置金额锐减。从今年4月开始,这20家企业已连续6个月累计购地金额不足200亿元,最近4个月更是在百亿元附近徘徊。9月份,20大房企中仅万科、万达、华润、世茂、远洋有拿地举动,合计拿地146.4亿元。

    同策咨询研究总监张宏伟表示,2014年以来房地产市场供求低迷,土地出让金也呈现增幅下滑的态势,部分城市甚至出现土地流拍的情况,这将直接影响到地方的偿债能力,甚至可能引发阶段性的土地财政危机。

    不过,国庆前土地市场突然出现一丝回暖迹象。9月29日,广州市推出了今年以来最大规模拍地,一日吸金155亿元。13宗土地参与竞拍,最终10宗顺利拍出,其中广钢新城6地块被五房企“瓜分”,保利独中两元,方兴、北大资源、深振业、中海各获一块。根据广州市国土局数据显示,截至9月17日,广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元,而9月29日一天便收入155亿元,接近此前广州市9个多月拍地总收入的四成。



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