什么是内卷？

“内卷”这个词最先是由著名历史学家黄宗智译进，最初是用来分析小农经济，他指出：在人多地少的情况下，很容易出现劳动投入越来越高而劳动回报却越来越低的情况，以至于形成了一个顽固难变的封闭体系。

1、无意义的精益求精，是内卷；

2、将简单问题复杂化，是内卷；

3、为了免责，被动地应付工作，是内卷；

4、与预期目标严重偏离的工作，也是内卷；

5、低水平的模仿和复制，是典型的内卷；

6、限制创造力的内部竞争，是制度性的内卷；

7、在同一个问题上无休止地挖掘、研究，同样是内卷。

其实可以看得出来，内卷是创新的最大敌人！而反观房地产营销工作，又何尝不是呢？

内卷可以说跟房地产营销的革命息息相关，接下来我们细细来看看房地产营销的三次革命。

一、房地产媒体时代

房地产营销的第一次革命是从蛮荒时代进入媒体时代。

最典型的案例就是，媒体记者出身的策划人王志纲通过策划和媒体宣传让碧桂园起死回生的案例。

后来营销的主战场就是各种媒体，在各个广告媒介上发布楼盘信息，客户根据媒体留下来的电话咨询。那时候是“坐等客户上门”的时代。

从2011年开始，房地产其实已经进入白银时代。但是，因为内卷，很多房企还沉迷在媒体和广告里面。

到了2014年，在整个行业都意识到进入白银时代之时，其实房地产营销革命早已提前开启，进入了行销时代。

二、房地产行销时代

2014年，房地产营销第二次革命进入了行销时代。因为内卷，很多的房企还沉浸在对媒体对广告公司的依赖，但某几家房企早已经开启了人海战术的拓客模式，把行销做到了极致，迅速成为排名靠前的房企。

前边我们说白银时代，是指的是一二线城市进入了白银时代，在三四五线城市依然是黄金时代。

三四线城市媒体相对不发达，所以媒体效果有限。但是城市规模比较小，所以通过人海战术，地毯式拓客，能迅速席卷全城，因此三四线城市的行销模式成为了整个房地产营销的主流。

三、房地产数智时代

2018年下半年，棚改落幕，房地产行销衰落，分销强势而起，策划的地位被边缘化。

但因为内卷，大部分房企仍然在传统营销的方式上“孜孜不倦”，不去探求新的创新、新的营销方式。

2019年，5G开始商用，少部分创新房企开始了数字化升级。

在华为的《什么是内卷？》指出：“只有跳出圈圈，站在更高层次上的不断向外突破、创新和创造，才能走出内卷”。

对于房地产营销同样适用。

上文我们提到过，内卷是创新最大的敌人，那么创新就是内卷最好的解药。房地产营销需要创新，才能真正的摆脱内卷。

现在房地产市场太跌宕，政策调控、分化加剧、消费者观念转变等等原因，导致房地产营销越来越难，没有爆点，市场没有反响，案场来访来电少，转化率低，没有业绩，每一个营销人身上的担子如千斤重，压得喘不过气来。

所以亟需一种新的创新营销方式来挽救这一切。

那么，在现在的局势下，买新房如何选择才最安全？

首先，要优先选择实力雄厚的龙头房企或者大型央企、国企开发商的项目。

这些大型房企在融资成本上有明显的优势，并且更精细、规范的开发流程，也能节约不少成本，从品质上比一些中小房企要可靠的多。

其次，尽量买现房或者准现房项目。

这些项目基本上建造工期已经接近尾声，整体房源质量肉眼可见，相比期房更有保障。

但是，这些准现房项目可能已经接近清盘，户型和朝向可能都会有一些缺陷，这种情况购房者一定要提前知晓，没准可以谈个折扣。

最后祝愿大家都能买到自己心仪的好房子。