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贵港市2022年1-6月房地产运行分析出炉!全市房地产投资和销售延续下降趋势!

2022-07-27
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    受宏观经济增长放缓、行业景气度下降和雨季多雨的叠加影响,全市房地产投资和销售延续下降趋势。土地购置大幅减少,新开工面积持续负增长,房企实际到位资金降幅持续扩大,房产市场总体形势趋紧。

    房地产市场运行情况

    (一)房地产开发投资持续下降

    1-6月,全市房地产开发投资105.75亿元,同比下降11.1%,增速比上年同期回落25.6个百分点,降幅比1-5月收窄5.4个百分点。房地产开发投资连续四个月呈两位数下降,下降趋势明显,房地产开发投资动力严重不足。降幅小幅收窄主要得益于建安工程投资止跌转正和房地产其他投资的拉动。

    从投资构成看,占比最大的建安工程投资扭转下降趋势,但仍处于低位增长区间,土地购置费继续下降,降幅持续扩大。1-6月,全市建安工程投资96.3亿元,占全部房地产开发投资的91.1%,同比增长1.9%,增幅比1-5月提高6.9个百分点,拉动房地产开发投资增长1.5个百分点;1-6月,全市土地购置费5.91亿元,占全部房地产开发投资的5.6%,同比下降69.1%,降幅比1-5月扩大1.5个百分点,下拉房地产开发投资增速11.1个百分点。

    从工程用途看,占比最大的商品住宅投资延续下降趋势。1-6月,全市商品住宅投资87.11亿元,占全部房地产开发投资的82.4%,同比下降17.2%,降幅比1-5月收窄3.7个百分点,下拉房地产开发投资增速15.2个百分点;办公楼投资0.54亿元,占全部房地产开发投资的0.5%,同比增长148.2%,增幅比1-5月提高64.3个百分点,拉动房地产开发投资增长0.3个百分点;商业营业用房投资5.37亿元,占全部房地产开发投资的5.1%,同比增长8.7%,比1-5月提高11.5个百分点,拉动房地产开发投资增速0.4个百分点;其他投资12.73亿元,占全部房地产开发投资的12%,同比增长48.9%,增幅比1-5月提高23.5个百分点,拉动房地产开发投资增长3.5个百分点。

    从各县(市、区)增速看,5个县(市、区)房地产开发投资增速呈“1正4负”。港北区完成房地产开发投资56.55亿元,占全市房地产开发投资53.5%,同比增长7.7%,拉动全市房地产开发投资增长3.4个百分点;港南区完成房地产开发投资5.66亿元,占全市房地产开发投资5.3%,同比下降36.4%,下拉全市房地产开发投资增速2.7个百分点;覃塘区完成房地产开发投资0.78亿元,占全市房地产开发投资0.7%,同比下降80.6%,下拉全市房地产开发投资增速2.7个百分点;平南县完成房地产开发投资32.87亿元,占全市房地产开发投资31.1%,同比下降1.5%,下拉全市房地产开发投资增速0.4个百分点;桂平市完成房地产开发投资9.9亿元,占全市房地产开发投资9.4%,同比下降50.9%,下拉全市房地产开发投资增速8.6个百分点。

    (二)商品房销售面积延续下降

    1-6月,全市商品房销售面积187.59万平方米,同比下降10.3%,降幅比1-5月扩大0.7个百分点。6月当月商品房销售面积32.4万平方米,同比下降13.4%。

    按用途分,商品房销售仍以住宅销售为主。1-6月,全市商品住宅销售面积174.52万平方米,占商品房销售面积的93%,同比下降13%,降幅比1-5月扩大0.6个百分点。办公楼销售面积0.06万平方米,同比下降56.5%,降幅比1-5月扩大62.6个百分点。商业营业用房销售面积7.51万平方米,占商品房销售面积的4% ,同比增长47.5%,比1-5月回落1.1个百分点。其他销售面积5.5万平方米,占商品房销售面积的2.9%,同比增长74.8%,比1-5月回落1.6个百分点。

    从各县(市、区)的增速看,5个县(市、区)的商品房销售面积增速呈现“3正2负”。港北区商品房销售面积78.44万平方米,占全市商品房销售面积41.8%,同比下降13%,下拉全市商品房销售面积5.6个百分点;港南区商品房销售面积16.46万平方米,占全市商品房销售面积8.8%,同比增长6.1%,拉动全市商品房销售面积增长0.5个百分点;覃塘区商品房销售面积3.07万平方米,占全市商品房销售面积1.6%,同比增长1.4%;平南县商品房销售面积54.75万平方米,占全市商品房销售面积29.2%,同比增长0.6%,拉动全市商品房销售面积0.1个百分点;桂平市商品房销售面积34.87万平方米,占全市商品房销售面积18.6%,同比下降23.9%,下拉全市商品房销售面积5.3个百分点。

    (三)商品房待售面积大幅下降

    1-6月,全市房地产待售面积67.28万平方米,同比下降38%,降幅比1-5月扩大0.5个百分点。其中,住宅待售面积33.64万平方米,占全市房地产待售面积的50%,同比下降55.9%,降幅比1-5月收窄0.4个百分点;办公楼0.3万平方米,占全市房地产待售面积的0.4%,同比增长3.9%,增幅与1-5月持平;商业营业用房15.94万平方米,占全市房地产待售面积的23.7%,同比下降3.2%,比1-5月下滑6个百分点;其他待售面积17.4万平方米,占全市房地产待售面积的25.9%,同比增长13.7%,比1-5月回落6.8个百分点。

    房地产市场下行原因分析

    1-6月,全市房地产投资和销售延续下降的趋势,投资方面降幅小幅收窄,销售方面降幅略有扩大,总体有所放缓,但房地产开发投资与销售的形势依然不容乐观,发展后劲仍然不足,主要有以下几方面的原因:

    一是受国家房地产金融政策收紧、土地竞拍市场遇冷、建材价格持续攀高的影响,项目建设成本大幅上升,房产企业投资意愿不强。

    二是受房地产贷款集中度管理制度影响,房产开发贷款融资和个人住房贷款受到严控,按揭投放额度受限,房产企业融资困难,项目建设资金紧张。

    三是今年雨季较往年异常,今年的雨量更大、雨期更长、范围更广,降雨时段的不确定性更高,严重影响项目施工进度,可施工天数严重缩水,阻碍项目建设进程。

    四是受全球疫情防控前景不明朗、国内宏观经济环境放缓和房地产行业不景气的持续累积影响,各行各业受到不同程度的冲击,从业人员就业的稳定性遭受一定程度的挑战,家庭收入的不确定性增大,购房者观望情绪浓厚。

    存在问题

    (一)土地购置大幅减少。1-6月,全市土地购置费5.91亿元,同比下降69.1%;土地购置面积8.24万平方米,同比下降60.6%;土地成交价款1.31亿元,同比下降75%。土地购置三项指标连续四个月大幅度下降,房企拿地积极性低,房产开发投资市场整体信心仍然不足。

    (二)房屋新开工面积持续处于负增长区间。1-6月,全市商品房屋新开工面积179.77万平方米,同比下降22.6%,降幅比1-5月扩大4.3个百分点。全市商品房屋新开工面积连续五个月双位数负增长,房产开发市场积极性持续走低。新开工面积作为商品房销售的先行指标,处于大幅负增长区间,将对后续销售造成不利影响。

    (三)房地产开发到位资金持续趋紧。1-6月,全市房地产开发本年实际到位资金96.17亿元,同比下降21.7%,降幅比1-5月收窄3.2个百分点。房地产开发到位资金连续五个月负增长趋势,到位资金降幅持续扩大,房企实际到位资金紧张,预示房地产开发投资后继乏力。

    意见建议

    一)继续做好房地产入库工作。一是加强与住建、发改等职能部门的沟通协调,共同做好企业与项目入库工作;二是对企业做好入库宣传工作,提高企业参与统计工作的积极性,帮助企业打消顾虑,主动、如实提供申报材料;三是充分发挥行业主管部门的管理服务职能,强化对房地产项目入库、开工、建设等环节跟踪服务,完善相关政策措施,及时了解并协调解决企业在土地供给、项目资金、审批手续等存在的困难和问题,推动房地产企业持续健康发展。

    (二)优化金融政策支持。优化金融支持政策,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求,优先满足无住房记录的刚性购房者的贷款需求。

    (三)科学规划土地供应。鉴于房地产新开工面积的减少以及土地购置面积的下降,相关部门要加强对全市土地供应的科学指导,合理配置土地供应,调整土地供给结构,优化土地竞拍规则,同时鼓励盘活存量建设用地,保障房地产开发市场平稳运行。

    (四)完善公共配套设施。一是完善公共配套设施,按照区域规划加快完善房地产项目周边的交通、教育、医疗、超市等公共配套设施建设,并结合城市品质提升工程、公共配套设施建设进度;二是完善住房公积金制度,实施差别化住房公积金信贷政策,扩大住房公积金制度覆盖面。

    (五)加强一揽子政策措施取实效。坚持以“房子是用来住的、不是用来炒的”定位为前提,因城施策,灵活推出政策措施,稳妥实施房地产长效机制构建;持续按照商品房预售许可办理条件进行审批,确保商品房有序投放市场;实施房地产市场分类调控,加强新建商品住房管理,引导房地产开发企业合法合规经营;继续做好房地产市场秩序整治工作,防范和化解房地产市场风险,协调开发企业和施工企业加快施工进度。


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